賃貸物件の契約は2年単位で更新する方法が一般的で、中には更新を繰り返して10年以上住み続ける人も少なくありません。
長い人生の中で、突然失業したり転職に失敗したりするだけでなく、病気や他の理由から家賃が払えなくなる事態は誰にでも起こる可能性があります。
いざ家賃が払えない時に、どのようなことが起こり得るのかを知ることで良い対処方法が見つかるはずです。
家賃が払えない！滞納するとどうなるの？
家賃が払えない事態に陥ると、毎月の支払い期限が過ぎた時点で滞納状態が始まります。
賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が契約書を正式に交わして行うものですから、滞納の程度により賃貸借契約書に記載されている内容に従って催促や契約解除が行われることになります。
短期間であっても頻繁に家賃が滞納される場合や、長期にわたって延滞する場合は、様々なトラブルが懸念されます。
あすか家賃滞納初期の段階で事情を丁寧に説明すれば、強制退去や契約解除のような深刻な問題に発展することは少ないです。
【注意】家賃を滞納したとき言い訳はしない！？
もし期日までに入金や引き落としがされず滞納した場合は、催告を受ける前に自ら連絡を入れるのがベターです。
その際に、期日に遅れたことに対する謝罪と、いつ入金できるかを伝えるようにしましょう。
賃貸借契約では民法上「信頼関係が破綻しているかどうか」が重視されるので、一度の滞納で契約解除になることはありません。つまり、いきなり部屋を追い出されることはありません。
ただし、嘘や下手な言い訳は、間違いなく大家さんの心象を悪くするので注意してください。
Dr.フランチェスカ一過性のどうしようもないアクシデントなら伝えるのもいいわ。
大事なのは、滞納を繰り返さないことよ。
家賃の滞納が発覚すると管理会社や大家さんから催促
家賃の支払いは、多くの場合、口座振替やクレジットカード払いにより行われています。
そのため、支払い状況が管理会社や大家さんに通知されるまでに数日のタイムラグが発生します。
つまり、管理会社や大家さんから家賃滞納の催促が行われるのは、支払い日から数営業日が経過した時点になることが多くなります。
また、初回滞納時には銀行への入金忘れやクレジットカード期限切れに伴うこともあるので、状況確認の連絡が入る所から始まります。
賃貸経営をしている不動産会社、大家さん、賃貸保証会社にとって家賃滞納は空室と同様に早期解決が求められます。過去に何度か家賃の支払いが遅れたことがある人の場合、担当者が訪問して支払いを促すケースもあります。
あすか賃貸管理の中心は契約者への滞納の催促といってもいいようです。つまり、時間的な猶予はほとんどないんです。
Dr.フランチェスカ賃貸契約時に敷金を預けていても、敷金で滞納家賃に充当することを賃貸人からは主張することができないから気をつけてね。
家賃保証会社と契約している場合は？
家賃保証会社と契約している場合には、滞納対応は2つのパターンに分かれます。
家賃請求代行サービスを保証会社が行っている場合
直接保証会社から家賃滞納について電話連絡が入り、初回連絡から当日中に返信がなければ緊急連絡先へ電話が入る流れです。
保証会社が家賃請求を直接行って、滞納有無に関係なく管理会社または大家さんへ家賃保証会社から手数料を引いた家賃が振り込まれます。
管理会社が家賃請求代行を行っている場合
銀行またはクレジットカード会社からの連絡を受けて、まずは入居者へ家賃滞納について電話連絡をします。
次に連絡が取れない時点で、保証会社へ代位弁済請求を行い、代位弁済請求が行われて以降は保証会社からの連絡となります。
家賃が払えないと延滞金が発生する？！
家賃が払えない場合には、遅延損害金という名目で大家さんや代位弁済を行った家賃保証会社は、延滞金を請求できることになっています。
実際に延滞金の請求を行うかどうかは、大家さんまたは家賃保証会社によります。
もし大家さんからの請求で延滞金をすぐに請求してくる場合には、既に心象を悪くしていると考えて良いです。
大家さんは延滞金を請求できますが、実際には2ヶ月以内の滞納では請求して来ないことが多いです。
賃貸契約書には、滞納した場合の遅延損害金の額だけでなく、一定期間以上滞納した場合は契約を解除するという内容が記載されているので確認してみましょう。
約定利率について
実際に家賃の延滞金を請求される場合には、賃貸借契約書を一度確認しておく必要があります。
なぜなら、延滞金について約定利率を設定するためには、賃貸借契約書に遅延損害金について年14.6％といった具体的な記載がない限り法定利率が適用されるからです。
法定利率について
法定利率は、大家さんが事業目的で行っているか、個人として賃貸借契約を結んでいるかで変わります。
反復継続した事業性がなければ、民法404条に定められた民事法定利率として年率5％の金利が適用されることになりす。
一方、サブリースや収益物件として事業性が高い場合や、テナント契約の賃貸借契約ならば商法514条に基づく商事法定利率の年率6％が適用されます。
また、約定利率であっても利息制限法で定められた上限金利を超えることはできないので、報復的な延滞金の支払い義務はありません。
遅延損害金の法定利率は、利息制限法第1条で定められた上限金利の1.46倍以内です。
- 延滞金が10万円未満の場合
年率 20％×1.46＝29.2％ - 延滞金が10万円以上100万円未満の場合
年率 18％×1.46＝26.28％ - 延滞金が100万円以上の場合
年率 15％×1.46＝21.9％
家賃が払えないと連帯保証人に迷惑がかかる
家賃が払えない時には、事前に滞納の事実を連帯保証人へ連絡しておく必要があります。
なぜなら、強硬な大家さんの場合には、家賃滞納が発覚した時点で即座に連帯保証人へ請求を行うことがあるからです。
賃貸借契約における連帯保証人は、催告の抗弁権がないのでいきなり連帯保証人に請求してきても、断ることができません。
「連帯保証人」は「保証人」とは違い、借主とまったく同じ責任を負うと言えます。たとえば、「滞納している家賃を払ってくれ」と請求がくれば、断ることはできませんし、仮に連帯保証人が何人いようと、一人ひとりが債務全額について支払い義務があります。
内容証明郵便による催告
電話連絡による口頭による支払いの催促を行っても、連絡がつかなかったり家賃が支払われていない滞納状態が続く場合には、内容証明郵便による催告が行われます。
口頭では言った言わないの議論となるので、確かに催告したことを証明する必要があるわけです。
大家さんが明け渡し請求訴訟を考えている場合には、前段階として内容証明郵便による催告が必要となります。
内容証明郵便とは
内容証明郵便とは、いつ、どこで、誰がどんな内容の文書を誰宛に差し出さしたのか郵便局が証明する制度です。
郵便局へ差し出し人が作成した指定の書式による謄本により郵便局が証明することになります。
全く同じ文面の書面を3通用意して、差し出し人・郵便局・受取人それぞれが1通ずつ保管することになるので、間に入る郵便局という第三者が証明することになります。
内容証明郵便に記載されている内容とは
滞納時に送られてくる内容証明郵便に記載されている内容は、差出人・受取人に加えて家賃の滞納額・滞納家賃の支払期限・振込先の記載があります。
大家さんが賃貸借契約解除と明け渡し請求訴訟を考えている場合には、滞納料金の支払いの催促と期限内の支払いがなければ賃貸借契約解除する旨も記載されていることが少なくありません。
なぜ内容証明郵便で通知されるの？
度重なる口頭での家賃支払い催促に対して、誠意ある対応が行われなければ、大家さんと入居者の間で信頼関係が壊れて回復不能と第三者から見ても分かる状態にしなければなりません。
賃貸住宅の明け渡し請求訴訟を行う際に内容証明郵便により、確かに催告を行ったという証拠の提出が必要となるので、内容証明郵便による通知は法的措置も辞さないという大家さん側の覚悟の表れでもあるわけです。
それでも家賃を支払わないと強制退去！？
内容証明郵便により、滞納家賃の催告と賃貸借契約解除の予告が行われたにも関わらず、そのでも家賃を支払わなければ実際に賃貸住宅の強制退去を迫られる可能性があります。
しかし、借地借家法による賃借人の保護は手厚いので、少なくとも3ヶ月以上の家賃滞納が無ければ、賃貸住宅の明け渡し請求訴訟となった場合にも、裁判所が賃貸借契約解除を認めないことは判例により明らかです。
実際に滞納者の強制退去を求められるまでに至るには、3ヶ月以上も家賃を滞納して連絡も無視する状態に限定されます。
現在の法律では、個人による強制退去は違法となっているため、精神的に督促などのストレスに耐えられるのであれば、法的手段による強制執行が行われるまでは住み続けることも可能です。
あすか1か月分の滞納ですぐに退去を求められることはあまりありませんが、頻繁に支払いが遅延する場合や悪質だと判断された場合には、すぐに「退去」を迫らるケースもあります。
Dr.フランチェスカとはいっても家賃の滞納を理由に、貸主である大家が無断で鍵を交換してしまうような行為は自力救済として禁止されているわ。
［参考］国民生活センター：建物賃貸借契約と自力救済条項
家賃が払えなくて踏み倒すとどんなリスクがある？
家賃を踏み倒す状態は、滞納した家賃を支払わずに転居した場合に、以後の滞納家賃に対して請求を全て無視することを意味します。
失業や病気だけでなく生活保護受給者になった場合など、逆立ちしても支払いができない状態と、家賃を払えるにも関わらず請求を無視し続けた場合でリスクに違いが出ると知っておかなければなりません。
裁判で多額の賠償請求をされる可能性がある
未納家賃の踏み倒しを行うと、金額次第では多額の損害賠償請求をされる可能性があります。
滞納家賃額が60万円未満ならば、支払い督促または少額訴訟提起により、損害賠償請求の訴えを起こされるリスクが高いです。
しかし、通常訴訟への移行を希望することで訴えが取り下げられることも多くなります。
なぜなら、通常訴訟へ移行した場合には、弁護士費用や訴訟費用に加えて時間と手間が掛かるので、本人訴訟を行わない限り数十万円の出費が大家さん側には発生するからです。
家賃の代位弁済請求後に求償権に基づく損害賠償請求を好んで行う家賃保証会社には、CASAや日本賃貸保証といった家賃保証会社があるので、保証会社によって裁判を起こされるリスクは変わります。
信用情報に傷がつく可能性がある！？
家賃が払えない状態が長く続くと、信用情報に傷がついてしまう可能性もあります。
家賃をクレジットカード払いの場合はもちろんですが、家賃保証会社と契約している場合には、信用情報機関に契約内容や返済・支払状況・利用残高などの取引事実を表す情報が記載されることがあります。
滞納や債務整理などの事故情報は、内容により5～10年間記録されることになるので、その間は新規の借り入れや契約ができなくなるなどのリスクを負うことになります。
あすか信用情報については以下の記事で詳しく解説してしているので参考にしてください。
もしかしてブラックリスト入り？！信用情報の確認方法とカンタン回復術
次に住む家を見つけにくい
賃貸物件を借りる時に、次に住む家を見つけにくくなるケースが存在します。
家賃踏み倒しにより、新たに連帯保証人を引き受けてもらえる人を確保しづらくなるので、今後賃貸物件を探す選択肢が狭まるわけです。
保証会社の中には、一般社団法人全国賃貸保証業協会(LICC)に加盟している家賃保証会社は、家賃踏み倒し履歴を加盟保証会社間で共有しています。
独立系家賃保証会社は、情報共有をしていないので、次に住む家を見つける時に連帯保証人が用意できなければ、限られた家賃保証会社を利用できる不動産屋探しから行わなければなりません。
家賃が払えないときの7つの対処法
家賃が払えない状況となった場合には、早めに対処を行うことで、賃貸借契約解除や明け渡し請求訴訟を起こされるリスクを減らせます。
今までの生活を見直し、家賃が払えなくなる状況を早期に解消する方法として、次の7つの対処法を知っておくと良いです。
管理会社や大家さんに支払いの延期や分割を相談する
家賃が払えないことが判明した時点で、管理会社や大家さんに支払いの延期や分割払いを相談することが大切です。
支払い期日到来前に事前相談を行えば、多くの場合で個別相談に乗ってくれることが多いです。
なぜなら、賃貸借契約は、大家さんと入居者の間で長期間に渡る信頼関係の下に行われるので、家賃の滞納前の相談は好意的に受け取られるからです。
例外としては、家賃保証会社が家賃代行収納を行っている場合で、最初から高圧的な対応をされることがあります。
Dr.フランチェスカいずれにしても家賃の滞納分は払わないとダメでだけど、まず大家さんや管理会社にしてみて。
また、サブリース物件については、支払いの延期や分割相談を拒否されることもあるので、転貸契約ではなく普通賃貸借契約を大家さんと結んでいることを賃貸借契約書で確認しておくと良いです。
少なくとも、たった一回の支払い遅延で極端な請求をされることはないので、誠意をもって相談をすれば応じてもらえる可能性が高いです。
その際、ほぼ間違いなく支払いを完了できるプランを相談することが大切です。不確定な予定では状況が悪化するリスクが高いので、極力避けるようにしましょう。
あすかもし、早急に支払いを求められてしまった場合には、何とかして現金を作るか、もしくは公的支援を受けるなどして支払いの目途を立てる必要があります。
生活費で削れるものはないか検討する
収入の減少や突発的な支出により家賃が払えなくなったのであれば、生活費で削れるものがないか検討してみると良いでしょう。
家計簿を付けていないならば、一度全ての収入と支出を記録して、見つめ直すだけでも多くの無駄遣いが見つかるはずです。
Dr.フランチェスカ生活費を見直すは大切なことよ。以下の記事で詳しく解説しているわ。
生活費が足りない！給料日までの金欠状態を解消する効果的な9つの対処法
スマホを格安SIMに変えるだけで大幅ダウン！
大手携帯電話会社を利用していると、毎月の料金が7,000円～8,000円前後にまで達している人が多いはずです。
LINEやカカオトークといったSNSツールによる通話がメインであれば、スマホを格安SIM契約に変えるだけで、月額料金を1,600円～3,000円程度にまで圧縮できます。
いらないものを売る
家の見回してみると、購入したものの使っていない不用品が多いことに気付くはずです。
オークションサイトや買取業者へ売却すれば、すぐに現金化できるので、次の給料日前に現金を確保する方法として使用できます。
日払い可能なアルバイトをする
失業状態に陥っている場合だけでなく、現在仕事をしていても日払い可能なアルバイトを休日に行えば、日当をすぐに確保できます。
身体の疲れとの戦いにはなるものの、次回給料日までに何日か日払いアルバイトできれば、数万円程度ならば現金を入手できるはずです。
親や友人・知人から借りる
家賃支払い日までの日数が少ない場合には、親や友人・知人から一時的に借りる方法があります。
家賃が払えなくなった理由を正直に話して数万円の範囲なら、無利息で貸して貰える可能性があるのは、身近な人に限定されるからです。
今までの信頼関係と事情を納得してもらえれば、貸してもらえる可能性があります。
あすか突発的な理由で一時的に家賃が支払えない状況になったのであれば、その後の収入ですぐに状況を立て直せる可能性もありますね。
求職活動中なら住居確保給付金を利用する
失業が原因で家賃を支払えない状態に陥ったのであれば、2015年4月1日に始まった生活困窮者自立支援制度を利用する方法があります。
離職から2年以内で失業者が世帯収入の柱だった場合に、住宅確保給付金を最大家賃3ヶ月分援助してもらえる制度です。
住民票を置いている市区町村ごとに申請方法が異なるので、一度役所へ相談してみると良いです。
［参考］厚生労働省：住居確保給付金の支給
あすか求職活動中に利用できる住居確保給付金については以下の記事で詳しく解説しています。
市役所でお金を借りる制度を理解する※本当に困ったときの生活福祉資金貸付制度まとめ
自分の責任で解決したいならカードローン
現在働いているものの、冠婚葬祭が重なったり急に残業規制が起きたりなどの事情により家賃支払が厳しくなったならば、カードローンを利用する方法があります。
安定した収入があって、返済能力があると判断できる状態ならば、カードローンを利用ことで、大家さんや管理会社へ相談することなく、家賃の滞納状態を防げるわけです最終的には家計を見直す必要があるので、計画的な返済を行うことと、家計の収支バランスを改善しながら自力で解決したい人に向いています。
無利息期間があるカードローンであれば、家賃分のお金を借りて1か月後の給料日に返済するとなった場合、本来ならば利息を支払わなければいけないところを、元金のみを返済すれば完済できる状態になります。
家賃を滞納する前にできることは？
家賃が払えないこと判明したら、支払期限をただ迎えても良いことは何もありません。具体的に行動すれば、自力で解決できなくても解決方法は見つかるはずです。
家賃や更新料が払えない場合は、まず相談する
家賃や更新料が払えない場合には、まず大家さんへ相談することが大切です。
実際に家賃の滞納を引き起こす前に相談すれば、新たな入居者を見つけるためには費用がかかるので、大家さんにより解決方法のアドバイスをしてもらえることが少なくありません。
苦しいなら家賃を下げてもらう減額交渉も
管理会社に話をしても面倒だからという理由で断られることが多いですが、大家さんに家賃を下げてもらう減額交渉を行ってみると良いです。
永続的に減額することは難しくても、一時的な措置として行ってもらえる可能性があります。家賃が払えない状況になるくらいなら交渉する価値はあります。
滞納する前に引っ越しを考える
家賃が支払えなくなる原因として、収入に見合った家賃の部屋に住んでいないことが挙げられます。
滞納する前に家賃が安い部屋に引っ越しをするのも選択肢として考えてみましょう。
滞納がすすんで強制執行などが行われると、身内で連帯保証人になってくれる可能性もさがるでしょうし、保証会社の審査も通過しずらくなります。
家賃が手取り給与の3分の1以下に収まらないならば、手取り収入に見合った部屋への引っ越しを検討すると良いです。
【必見】引っ越したいけどお金がない！？自力解決できる9つの方法と注意点
まとめ
家賃が払えない状況は、長い人生の中で会社倒産や失業だけでなく、一時的に冠婚葬祭が続いて家計の収支バランスが崩れることもあります。
大家さんまたは管理会社にとって、家賃収入が途絶えることは事業継続計画が狂うことになるので、実際に滞納する前に大家さんへ相談すれば、解決方法を一緒に見つけてもらえることも多いです。
滞納に伴う催促や明け渡し請求訴訟は、大家さん側に多大なコストが掛かるので、できる限り行いたくありません。
家賃が払えない状況になる前に対処方法を試した上で相談すれば、互いに嫌な思いをせずに済むはずです。
