現在の住まいを引っ越すにあたり発生する「退去費用」は、「原状回復費用」などとも呼ばれ、基本的には敷金で精算されることが多いです。

賃貸物件の場合には、退去時にクリーニング代やクロスの張り替えなどの費用が請求され敷金ではまかなえないケースもあります。

退去の際に高額請求され、その時点であわててしまい、資金繰りに困ってしまうという人を見かけますが、実は交渉によっては費用を抑えることもできます。

今回は部屋の退去費用が払えないと思った場合の対処法、予想外の請求金額でも簡単に行える交渉術をご紹介します。

退去費用が払えない!払わなかったらどうなる?

まずは居住していた部屋を退去するときに支払うお金、退去費用が払えない場合について見ていってみましょう。

もし退去費用が払えないという理由で、支払いを拒否した場合にはどうなってしまうのでしょうか。

退去費用を踏み倒したらどうなる?

基本的には管理会社や大家さん次第となりますが、請求しても支払われないと訴訟を起こされる可能性があります。

もしも裁判となってしまった場合には、踏み倒していると、当然不利な立場になります。

また、入居者が退去費用を払えないと、連帯保証人にいつでも請求できるので、かなり大きな迷惑をかけることになります。

請求された退去費用が正しいとは限らない!?

退去費用があまりにも高額で、払えないような金額に膨れ上がっている場合には、費用の内訳をしっかりと確認する必要があるといえます。

大家さんや管理会社が請求している退去費用は、必ずしも原状回復ガイドラインに基づいた必要最低限の請求金額とは限らないからです。

中にはかかる費用を水増ししているという悪質なケースもありますので、退去費用は金額にかかわらず、しっかりと内訳を見積書などで確認するべきです。

賃貸の原状回復は基本的に貸主負担

賃貸物件の場合、退去時に行うべき原状回復については、基本的には貸主の負担となる場合がほとんどです。

ごく普通に生活していても、居住は必ず傷みや年月の経過による劣化が生じてくるものです。

普通に住んでいれば退去費用は発生しない?!

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・ 過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

通常使用による損耗などの修繕費用は毎月の家賃に含まれていると考えられています。

原状回復とは貸借人が、必ずしも借りた当時の状況に寸分違わず回復させてから貸主に返却するという事ではないとされています。

参考:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

退去費用は入居時の敷金から修繕費用を差し引いたもの

退去費用はいったいどのようにして算出されるものなのでしょうか。

退去費用とは、入居時に支払っている敷金から、経年劣化などの通常損耗を超えた部分の修繕費用を差し引いたものとなります。

つまり、基本的には敷金を支払って入居している場合、高額な退去費用を請求される可能性は低いことになります。

退去費用が高くなる「敷金0円」と「特約」に注意!

しかし昨今では敷金0円という物件も少なくなく、敷金が安いという点を魅力的に感じ賃貸契約を結んでしまうという人も多くなっています。

賃貸契約では費用がかさむこともあり、敷金がゼロでOKという事は借りる側のメリットのように感じますが、実は注意が必要な項目でもあります。

同時に特約が付いているという場合にも気を付けなければなりません。特約によって退去時に思わぬ費用が発生してしまうことがあるからです。

敷金が安いパターン

敷金ゼロというのは、借りる側にとってはかなり魅力的な条件に映ります。

しかし入居時はそれでよかったものの、退去するときになって必要となる修繕費用が、そのまま退去費用となってしまうという難点もあります。

敷金が安いという魅力の裏側に、退去時にまとまったお金が必要となるというデメリットもあることを忘れないようにしましょう。

特約によって修繕費用が高いケースがある

入居者が入居時に支払う費用が安い代わりに、特約で修繕費用を負担するという特約がついているケースもあります。

通常の消耗や損耗による傷や汚れといった修繕費は、一般的には貸主側の負担となりますが、これが特約によって修繕費用のすべてを入居者が負担するとしている場合があるのです。

入居時に初期費用が安くすんだとしても、最終的に退去するときには金額の負担が大きくなるという特約もあるので気を付けましょう。

ただし、特約に納得して契約したとしても、あまりにも入居者に不利になる内容の場合には、訴訟によって退去費用を安くすることができるケースもあります。

賃貸の「借主負担の範囲」はどこまで?

賃貸物件の原状回復については、国土交通省がガイドラインを設定しています。

原状回復についてのトラブルが多いため、契約関係、費用負担等のあり方をルールとして明確化しているのです。

この原状回復ガイドラインに例として示されている案件を見れば、アパートなど賃貸物件の借主負担の範囲を大まかに把握することができます。

原状回復ガイドラインの主なポイント

  1. 通常の生活での劣化は借主が負担する必要がなく済む前の状態に完全に戻す必要がない
  2. 入居契約時に負担分担について明確化しておくこと
  3. 入居時の物件チェックは詳細に行う事

原状回復ガイドラインに例として記載されている貸主負担の範囲、借主負担の範囲は以下のようになっています。

貸主負担の範囲となるケースの例

  1. 居室全体(専門事業者によるハウスクリーニング)
  2. 壁、クロス
  3. 日照など自然現象による変色
  4. 冷蔵庫やテレビなど後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
  5. 下地ボードの張替えが必要ない程度の画びょうやピンの穴
  6. エアコン設置のためのビス止め
  7. 床、フローリング、畳
  8. 日照等による変色
  9. 家具の設置による床、壁の凹み、設置跡
  10. フローリングのワックスがけ
借主負担の範囲となるケースの例

  1. 壁、クロス
  2. クリーニングでは落ちないタバコのヤニ
  3. 下地ボードの張替えが必要なほどの釘やねじ穴
  4. 結露を放置したことによるカビや黒ずみ、シミ
  5. 床、フローリング、畳
  6. 借主の不注意による雨の吹込みなどによる色落ちや色褪せ
  7. 引っ越し作業等で生じた引っかきキズ
  8. 冷蔵庫下のサビ跡(サビを放置したことによって生じたもの)
  9. 風呂、トイレ、洗面台等の水垢、カビ(使用期間中の清掃や手入れを怠った事により生じた汚損)
  10. ガスコンロ置き場、換気扇の油汚れ
  11. 水漏れを放置したことによる損傷

参考:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

退去費用を払いたくない!?立会いする前のチェックリスト

長年住んでいれば、どんな部屋でも経年劣化や消耗劣化が生じてくるものです。

しかし退去費用をなるべく軽減したい、余計なお金を支払いたくないというのであれば、立会する前にある程度部屋の中を自分でチェックしておくのも良いでしょう。

ここでは、退去費用を低く抑えるために、立ち合いの前にすべきチェック項目についてまとめました。

壁に開けたネジ穴など

壁に開けたねじ穴や画びょうの跡などは、なるべく自分で修復しておくようにします。

ホームセンターや100円ショップなどのDIYコーナーにあるグッズを利用して、少しでも目立たないように修復しておきましょう。

壁紙や床の剥がれやキズ

壁紙やクロス、床の剥がれやキズについても、自分でできる範囲のことをしておくだけでも、払えないと感じる退去費用を抑えることにつながります。

壁紙に少し大きめの傷がついてしまった場合には、クロスの全面張替えの費用を請求されることもあります。

こうした事態を回避するために、同系色の壁紙で修復したり、壁紙メーカーにクロスの見本(サンプル)を送ってもらうように依頼し、サンプルで直すなどの対処法を実践してみましょう。

床の剥がれについては、貼れる部分は自分で貼って剥がれがないようにする、床についたキズは、修復専用のペンやクレヨンを購入してきて、なるべく目立たないようにする、凹凸を埋めるなど工夫してみましょう。

壁や天井のヤニ汚れ

壁や天井クロスの汚れについては、軽いものであればアルカリ洗剤やヤニ汚れクリーナーでふき取ります。

退去費用のトラブルとして最も多いのが、壁やクロス、天井の汚損となっています。少しでも印象を良くするために、なるべくきれいにしておくのがコツです。

また、普段から汚れがしみこまないように、こまめに清掃する、ふき取る回数を多めにするなど清潔に保つ工夫が必要でしょう。

台所の油汚れ

台所、キッチン周りの油汚れも、掃除の仕方次第できれいにしておくことができます。

アルカリ洗剤などを利用して、シンクやガス台周辺の油汚れをふき取っておき、換気扇を掃除しておくようにしましょう。

風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ

風呂、トイレ、洗面台などの水回りの水垢やカビにも一工夫を加えるだけで、退去費用を大幅に減少させることができます。

風呂洗剤汚れや水垢は、新聞紙やミカンの皮などお金をかけなくても周りにあるもので簡単に落とせて、キレイにすることができます。

また、トイレはにおいが残りやすい場所となりますので、においケアを徹底することで良い印象を与えることができます。

しつこい汚れがある場合には、便器や便座の材質にもよりますが、漂白剤を薄めたもので短時間のトイレットペーパーパックをしてみるのもおススメです。

洗面台の排水口の髪の毛、カビ、水垢も丁寧にチェックしておきましょう。

畳の張替えや襖の交換

畳がある部屋の場合には、使用年月に関係なく、畳の張替え費用がかかります。

これは自然のい草を利用しているため、一旦汚れてしまうと元に戻すことが難しく、日焼けに弱いことから交換すべきものに入るといえます。

しかし、費用負担については、通常使用による損耗とされているので貸主負担と考えていいでしょう。

襖については、損傷や汚れが著しい場合には、借主負担となる場合も多くあります。

特に小さなお子さんがいる家庭の場合、畳に落書きやキズがついてしまうということも多く、襖も壊してしまったり、汚してしまうということが多いので注意が必要です。

よくある原状回復トラブルと交渉術

退去費用ゼロにするためには、原状回復ガイドラインを理解し、上手に交渉していくという事がポイントになるでしょう。

原状回復については、トラブルになることも多いため自分が不利にならないように様々な部分をチェックして、確認を怠らないようにすることが大切です。

業者の見積もりがそもそも妥当か確認する

業者が見積もりを出したら、その金額が妥当かどうかをまずはチェックしてみましょう。業者がハウスクリーニング費用を水増ししていないか確認します。

納得のいかない項目は必ず質問したり問い合わせたりしましょう。

ガイドラインには法的拘束力なし?!

そもそも厚生労働省が発表している原状回復ガイドラインには、法的拘束力がありません。ガイドラインに則していなくても、特に罰則を受けるというわけではないのです。

ガイドラインは指針の役割にすぎないので、重要なのは当事者同士の契約や関係性が優先されるということです。

管理会社によっては、契約書に記載しているという理由で、行き過ぎた退去費用を請求するケースもあります。

契約書に書いてあれば請求できるの?

契約書に記載している項目に当てはまっていれば、全てを借主負担として請求できるというわけではありません。

しかし契約書の中に特約と明記され、通常の使用の範囲内での消耗や劣化、経年劣化までも退去時に負担するという内容が記されている場合には、契約が成立しているため費用負担を迫られることも多くなります。

契約の際には、入居時だけでなく退去時のことまでしっかりと確認すべきだといえるでしょう。

トラブルには「判例」を使おう!

いくらいったん契約したからといって、不当な退去費用を請求されたという場合には、過去の判例を持ち出して交渉してみましょう。

法的拘束力はないものの、過去の判例やガイドラインに則していないものは、裁判になったときに無効となる可能性があるからです。

無効になる特約の例

  1. 通常の使用範囲内の損耗
  2. 設備(キッチン、鍵、エアコンなど)の交換費用
  3. クロスの全面張替え費用

これらの項目は契約書に記載してあっても無効になる可能がるので、請求された場合には、しっかり伝えましょう。

[参考]国土交通省:原状回復にかかる判例の動向

交渉の落としどころは「ハウスクリーニング費用」のみ

契約書に明記されている特約の内容に納得したとして契約していたとしても、あまりにも不当な費用を請求される場合にはその請求は無効となる事もあります。

しかしハウスクリーニングについては特約が有効になります。

ハウスクリーニングは特約が有効になる

ハウスクリーニングに関してはほぼ例外なく、特約が有効となる項目だといえます。

理由としては、貸主側のメリットばかりでなく、退去時の清掃の手間を大幅に省くことができるという、借主側のメリットがあるためです。

クリーニング費用は「相場相応」の金額で

退去費用の交渉として目標とすべきは、ハウスクリーニング費用のみで何とか済ませるということになるでしょう。

ハウスクリーニング費用は、相場相応の金額で行ってもらえるように、自分でも掃除を徹底すること、そして粘り強く交渉してみることです。

どうしても退去費用が払えない場合の解決策

さまざまな手段を講じたとしても、退去費用がどうしても払えないという場合は、その他の解決策を考えるようにします。

つまり退去費用を捻出する努力をしたり、まとまったお金をどうやって用意するかを考えるということになります。

まずは管理会社・大家に相談しよう

退去費用の金額を出費することが難しい場合、まずは不動産屋や管理会社、大家さんに相談してみましょう。

不動産会社や管理会社によっては、分割払いに対応してくれることもありますし、親しくしている大家さんであれば支払いの期限を延長してくれる場合もあるでしょう。

親族等に相談したほうがいいかも

親族等に相談して、資金面の援助を申込むというのも一つの手です。

しかし身内に相談することをかなり躊躇する人も多く、両親以外の親族に借入れるのは現実的には難しいかもしれません。

国民生活センターなどに相談する

国民生活センターなどに電話相談して、何とか払えない退去費用について解決策がないか聞いてみるのも良いでしょう。

退去費用に関して法的な効力はありませんが、交渉につなるアドバスをもらうことが可能です。

もちろん相談については無料ですし、「退去費用が払えない・・・」と一人で悩んでいるよりは解決に向けた糸口が見つかるかもしれません。

民事調停に申し込む

不当な支払いを要求されて退去費用が払えない場合には、民事調停に申し込むのもアリかもしれません。

民事調停は、裁判のように勝ち負けを決めるのではなく、話し合いによってお互いが合意することで紛争の解決を図る手続きです。

簡易裁判所で実施されていいて、一般市民から選ばれた調停委員や裁判官が入居者と大家さんの間に入って、解決にむけてサポートしてくれます。

申し立てがされてから3ヶ月程度で調停が成立しているようなので、一般的な裁判と比べると早い解決といえます。

少額訴訟手続を行う

民事調停でも解決できなかった場合には、少額訴訟手続を行うこともできます。

少額訴訟手続は、退去費用のトラブル解決で利用されることでメジャーになりました。

60万円以下の金銭の支払い請求を目的とする手続きで、簡易裁判所に訴えを提起して行われます。

申立費用が安く期間が短いのが特徴で、原則1回の期日で審理が終了し、即日判決が言い渡されます。

また、少額訴訟手続では、減額、分割払い、支払い猶予、延滞金の免除などの判決をしてもらえることもあります。

手数料は、民事調停よりも若干高くなりますが、退去費用10万円ごとに1,000円なので身近な裁判と言えます。

分割の支払いをお願いする

分割支払いをお願いするという方法は、スムーズに払えない退去費用トラブルを解決する方法としては有効だといえます。

退去費用は、その部屋に住んでいた住人として支払うべき費用だという事は一理ありますし、一括では払えない場合でも、分割して少しずつ支払うのであれば経済的負担も少なくて済みます。

実際に聞き入れてもらえるかどうかは大家さんや管理会社次第ですが、きちんと事情を説明すれば対応してくれる可能性はあります。

どうしても払えない、、、そんな時は

退去費用がどうしても払えない、お金の用意が難しいという場合には、金融機関や消費者金融などからの融資を検討してみましょう。

まとまったお金がすぐに用意できるだけでなく、返済についても負担が軽く、トラブル解決への一番の近道となります。

金融機関から借りるという選択肢もある

銀行や消費者金融などの金融機関から借りるというのが、退去費用が払えない場合、まとまったお金を準備する一番の方法だといえます。

即日融資というサービスや無利息期間といった特典もあり、借入も返済も安心して、経済的負担を少なくすることができる方法です。

カードローンなら毎月の返済負担が軽い

退去費用が払えない状況で、毎月の返済額の事を考えるのであれば、カードローンを利用するのも良いでしょう。

カードローンは、計画的に返済ができる上、返済額の負担も軽くすることができます。

また返済場所も多彩で、銀行やコンビニ、ATMや無人機など生活リズムを乱すことなく、さまざまな場所で返すことができます。

まとめ

退去費用は、借りていた部屋や賃貸物件を退出するときには必ず発生するものです。

入居時に目先のメリットだけで安易に契約してしまうと、退去時に予想外の請求金額に驚いてしまうことも少なくありません。

退去費用が払えないとき、仕組みや相場、退去費用を抑える方法を知っておくことで、経済的負担を大幅に軽減することができます。